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資金計画で気になること、住宅ローンの返済方法について

2018-07-01

住まいは生活の基盤で、住居費は毎月の生活費の中でも高い割合を占めるため、マイホーム購入と賃貸のどちらが有利かという問題が多くの人を悩ませます。

いずれ実家に住む予定があるか、結婚や出産などで家族構成が変わる可能性など、人それぞれの事情で答えも一つでありませんが、長引く低金利や住宅ローン控除による税の優遇などマイホームを購入した人だけが受けられるメリットもたくさんあります。

マイホームを購入するときに住宅ローンを利用すると、長期優良住宅などの住宅スペックに応じて多少の差はありますが、概ね10年間は年末ローン残高の1%の税の減免を受けることができます。

年末残高を基準にするので正確には差が出ますが、支払ったローン金利のうち1%は税金から払ってもらうことができます。
住宅のローンは最長35年の長期返済なので、ライフステージに合わせた資金計画が大切です。

かつての年功序列型・右肩上がりの給与アップが見こまれた時代には、将来給与が上がることを前提にして一定期間後に返済額がアップするゆとり返済という制度がありましたが、現在は年齢が上がれば給与も自動的に上がる保証はありません。

また、勤めている会社によってボーナスが業績連動で、業績や個人の成績次第では高くも低くもなる場合は、長期ローンでボーナス返済の割合を高めることはリスクを伴います。

住宅ローンの返済方法を考えるときは、長期の返済期間中に予想される生活の変化に耐えられるかと、もう一つは手数料の節約です。

現在、空前の低金利が続いていますが、この金利が今後も30年以上継続するかはわかりません。

元本が数千万円の高額のローンでは金利変動の影響が大きいし、5%の金利が0.1%変動しても影響は小さいですが1%の金利が0.1%変動すれば利息の金額に対する影響は10%に及びます。

金利変動への備えは長期固定金利を活用することと、余裕資金がある時に繰り上げ返済をして元本を減らしておくことが有効です。

繰り上げ返済をする場合には金融機関に手数料を支払いますが、一般的には変動金利期間中は手数料は低額ですが固定金利期間中だと高くなる傾向があります。

繰り上げ返済のタイミングは3年固定の金利見直し時期など、金利固定が一時的に解除されているときだと手数料が節約できて効果的です。

また、住宅ローン控除は年末残高の一定割合なので、12月に返済してしまうよりも、年末残高を減らさずに翌年に返済すると減税額を減らさずにすみます。

借入は減らしておきたいのが人情ですが、住宅ローン控除摘要中は1%までは節税で補てんされるので、あわてずに自己資金を残しておくのも有効です。

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